di Alfiero MASSIMINI*
Nei miei ultimi tre articoli ho illustrato quali verifiche è meglio fare prima di procedere all’acquisto di una casa. Se state pensando di crearvi un portafoglio immobili a reddito, di seguito trovate una breve check list e alcuni suggerimenti.
In che tipo di immobile a reddito si vuole investire?
La scelta fra gli immobili che possono essere messi a reddito è ampia: uffici o palazzi direzionali, negozi nelle vie della Moda o interi centri commerciali, strutture per la logistica, RSA e cliniche private, centraline telefoniche, immobili locati a istituti bancari, hotel e resort, complessi residenziali, ecc.
Inoltre, volete acquistare una costruzione recente oppure un edificio d’epoca?
In quale zona?
Occhio alla location: se investite per l’acquisizione di un palazzo d’epoca in centro storico non sbaglierete mai. Vi sono alcune zone, come ad esempio il quadrilatero della Moda a Milano oppure l’area via Condotti/piazza di Spagna a Roma, dove il valore immobiliare è solo destinato a crescere negli anni e gli immobili commerciali in affitto sono molto ricercati. Nella improbabile ipotesi che l’inquilino di un negozio in via Montenapoleone dovesse andarsene, state pur certi che l’immobile non rimarrà sfitto a lungo. Lo stesso purtroppo non si può dire per un negozio di pari metratura ubicato in periferia.
Quale profilo di rischio siete disposti ad assumere?
Indipendentemente dai gusti personali, è bene considerare che alcuni settori sono un po’ più a rischio di altri. Ad esempio, qualche anno fa acquistare degli sportelli bancari era considerato un investimento sicuro. Oggi, con le numerose chiusure di filiali bancarie a seguito di fusioni societarie o a causa della razionalizzazione della rete, non è più così.
Quindi, valutate attentamente in quale settore investire.
Investite in immobili per i quali vi diano garanzie sul pagamento dell’affitto
Se acquistate un appartamento a reddito, sappiate che è praticamente impossibile che un privato sia in grado (o disposto) a rilasciare una fidejussione bancaria a garanzia del canone di affitto. Di conseguenza, c’è un Mayre rischio di non ricevere il pagamento qualora l’inquilino si trovi in difficoltà. Se invece acquisite un immobile locato ad un’azienda, nelle condizioni contrattuali potete includere delle garanzie sul regolare pagamento del canone.
I canoni di locazione sono indicizzati?
Proteggete il vostro rendimento dall’inflazione, prevedendo nel contratto che i canoni di locazione di rivalutino annualmente. Generalmente, tale clausola contrattuale prevede che l’incremento annuale del canone di locazione sia pari al 75% dell’indice ISTAT.
Durata contrattuale
Se acquisite un immobile già a reddito, verificate che la scadenza del contratto di locazione non sia troppo vicina. In tal caso, cercate di negoziare il rinnovo del contratto prima di acquistare l’immobile (potete anche inserirla coma clausola nel preliminare, che sarà condizionato al rinnovo del contratto di locazione, altrimenti nullo).
Break option
Controllate anche dopo quanti anni il tenant può rompere il contratto e se sono previste delle penali a suo carico in tal caso.
Avete già pianificato una “exit strategy”?
In fase di pianificazione dell’investimento è importante che programmiate per quanto tempo volete tenere l’immobile, quando venderlo e a quali condizioni. Le azioni che farete dopo averlo acquistato influenzeranno i profitti, quindi pianificatele con cura, magari cercando di ipotizzare vari scenari e le relative azioni da intraprendere per ognuno.
Fate soldi soprattutto quando comprate, non quando vendete
Molti investitori in immobili a reddito si concentrano su “quanto rende” il canone di locazione, dimenticandosi di questa semplice, ma imprescindibile regola. Il vostro guadagno finale sarà determinato da quanto sarete bravi a comprare. “Buy low and sell high”: comprate basso e vendete alto! Seguite sempre questa regola e non sbaglierete mai.
Quali costi e imposte implica l’acquisizione dell’immobile?
Oltre al prezzo di acquisto non dimenticare le parcelle per il notaio ed eventuali altri professionisti, come l’agente immobiliare, architetto, ecc. oltre, naturalmente, alle varie imposte previste per legge.
Quali e quanti sono i costi di manutenzione?
Ogni immobile ha dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria. A meno che non si tratti di un contratto di locazione “triple net” (in base al quale tutti i costi di manutenzione sono a carico del tenant, cioè dal locatario), generalmente i costi di manutenzione ordinaria vengono coperti dal tenant, mentre i costi di manutenzione straordinaria e per la copertura assicurativa sull’immobile sono a carico del locatore (cioè del proprietario dell’immobile).
A quanto ammontano le altre spese non recuperabili?
Quando calcolate il vostro rendimento annuale, tenete ben presente che, oltre ai costi di manutenzione straordinari, dovrete pagare le imposte sull’immobile (IMU, ecc), i costi condominiali e per l’assicurazione.
Mai innamorarsi dell’immobile
Se l’immobile vi piace anzi, ve ne siete innamorati, allora siete in una situazione a rischio. Sforzatevi di essere sempre obiettivi e lasciate a casa ogni emotività.
Negoziate
Per comprare bene, è necessario applicare 4 semplici tecniche alla base di ogni negoziazione:
a) MAI parlare del prezzo per primi (chi ne parla per primo ha perso);
b) rallentare la transazione (una tecnica ben conosciuta dai negoziatori di professione);
c) grazie alla tecnica del punto b) approfittate del tempo guadagnato rallentando la trattativa per fare delle ricerche ed informarvi sui prezzi di mercato per immobili simili nella zona (se non lo avete già fatto prima);
d) dopo avere fatto la vostra offerta, fate “pressing” sul venditore facendogli capire che siete determinati ad abbandonare se il deal non vi soddisfa (non deve essere un bluff, ma dovete veramente essere pronti a rinunciare, quindi siate freddi e lucidi).
Fate debiti
Il business immobiliare va fatto con il debito, mai investendo l’equity (contante, ndr).
Investire con i vostri soldi vanifica i vantaggi di questo tipo di investimento e vi espone, quindi cercate di fare leva finanziaria, anche se sappiamo bene che oggi l’accesso al credito bancario è molto complicato (ho usato un eufemismo… lascio a voi giudicare). Inutile sottolineare che il finanziamento deve essere “self-liquidating”, cioè si deve pagare da solo, grazie all’introito del canone di locazione (affitto, ndr) lasciandovi ancora spazio per il vostro profitto dopo avere coperto i costi (assicurazione e manutenzione straordinaria) e per l’IMU o come si chiamerà la prossima imposta sugli immobili (che cambierà nome, ma continuerà ad esserci).
Occhio al cashflow
Se fate un business da milioni di euro, ma il vostro cashflow è sempre in negativo, ciò non ha molto senso. Ovviamente, un immobile a reddito genera cashflow con il canone di locazione, cioè affittandolo. Sappiamo che oggi le banche e le società di leasing sono molto più prudenti nel concedere credito, a meno che non si investa in immobili a reddito, considerati dagli istituti di credito molto meno rischiosi delle case edificate per essere vendute, e se si possiede già un capitale di base. Questo capitale può essere creato mediante la compravendita di altri Asset non strettamente necessari (ad esempio, immobili non a reddito dei quali potreste fare a meno) per poi essere utilizzato facendo leva finanziaria ed ottenere i finanziamenti self-liquidating per l’acquisto di immobili che generino il cashflow.
Non esiste l’affare immobiliare della vostra vita
Il business immobiliare esiste da sempre e sempre esisterà. Quindi, come già ripetuto più volte, niente emotività e siate lucidi. Se qualcosa del deal non vi convince al 200%, passate al prossimo immobile. Il mondo ne è pieno (specialmente di questi tempi!).
Questi sono solo alcuni aspetti ai quali prestare attenzione. L’investimento in immobili a reddito implica molte altre verifiche ben più complesse. Tornerò a trattare questo argomento prossimamente, qui su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com