di Alfiero MASSIMINI*
La settimana scorsa abbiamo iniziato a vedere insieme come creare una check-list da spuntare per essere certi di controllare gli aspetti più rilevanti prima di effettuare l’acquisto di un immobile.
Questa lista è importante perché, come sapete, l’acquisto di un immobile è spesso un fatto emozionale e, spuntare la check list, evita di dimenticarsi alcune importanti verifiche prima di procedere all’acquisto.
Vediamole insieme…
Verifiche di tipo burocratico
- Assicuratevi che non esistano diritti di prelazione sull’immobile e/o sul terreno.
- Anche le case vincolate dalle Belle Arti (beni culturali) sono sottoposte ad un diritto di prelazione da parte dello Stato. Quindi, se voi fate un’offerta di acquisto per una villa storica tutelata dalle Belle Arti, l’attuale proprietario dovrà informare l’Ente, che avrà un periodo limitato per poter esercitare la prelazione (vista la endemica mancanza di fondi, ciò non accade praticamente mai). Comunque, è meglio incaricare il notaio di verificare se lo Stato abbia o meno intenzione di far valere questo diritto.
- Prima di procedere all’acquisto di un edificio tutelato dalle Belle Arti, informatevi pure sui relativi eventuali obblighi e specifici vincoli.
- Sia che desideriate acquistare un immobile oppure un’area edificabile, ricordatevi di verificare i confini e le distanze dai vicini.
- Assicuratevi anche che i vicini non abbiano presentato all’Ufficio Tecnico del Comune progetti costruttivi che potrebbero diminuire il valore dell’immobile. Ad esempio, se la casa che volete acquistare gode di una bella vista panoramica, se un edificio vi fosse costruito davanti, comprometterebbe la vista (e diminuirebbe il valore dell’immobile).
- Controllate che il Piano Regolatore non preveda vicino alla casa la realizzazione di strade, ponti o altre opere di interesse pubblico che ne possano pregiudicare il valore.
- Quando si acquista un immobile, non è raro trovare costruzioni oppure ristrutturazioni che non hanno tutti i permessi necessari. Fatevi quindi assolutamente consegnare una copia della concessione edilizia e/o l’eventuale sanatoria (il famigerato “condono edilizio”) accompagnata dall’evidenza del pagamento della sanzione.
- Inoltre, vi consiglio di controllare presso l’Ufficio Tecnico del Comune l’autenticità di tutti i documenti autorizzativi/sanatori ricevuti dal venditore (non si sa mai).
- Verificate anche se esiste un diritto di passaggio (servitù di passaggio). Infatti, può capitare che il vostro immobile sia raggiungibile solo attraversando il terreno di terzi, oppure una strada privata. Può anche succedere l’opposto, cioè che un vicino debba passare sul vostro terreno per recarsi a casa.
- Assicuratevi anche che l’immobile non sia affittato al momento della vendita. La tutela dell’inquilino, soprattutto in Italia, è molto forte e il proprietario riesce a risolvere il contratto di locazione soltanto in rari specifici casi e, in ogni caso, i tempi sono decisamente lunghi.
- All’acquisto di un immobile tutti i debiti residui (ad es. arretrati d’imposta, bollette di acqua, luce e gas non pagate, ecc.) passano a carico del nuovo proprietario. È quindi investire un po’ di tempo per non avere sorprese.
- Anche i debiti non pagati derivanti da ipoteche o mutui si trasferiscono al nuovo proprietario. Quindi, prima della stipula del rogito notarile, tutti i debiti con banche o società di leasing devono risultare saldati.
- L’Acquirente si accolla anche l’onore dei lavori di manutenzione agli impianti di riscaldamento, dell’acqua e del gas che devono essere eseguiti annualmente. Pretendete di vedere le relative certificazioni comprovanti che la manutenzione sia stata effettuate regolarmente.
- Accertatevi che il venditore dell’immobile sia l’unico proprietario e non vi siano altri soggetti, per es. coniugi, che possano far valere diritti sulla proprietà dell’immobile stesso.
- Se prima della vendita l’immobile viene ereditato da più persone, assicuratevi che tutti gli eredi siano d’accordo con la vendita, poiché essi hanno cinque anni di tempo per impugnarla.
- Se invece è stato oggetto di donazione (ad es. il padre che lo ha donato al figlio) informatevi presso il notaio che la donazione non sia troppo recente e che il figlio abbia effettivamente il potere di firma per il rogito. Altrimenti, è sufficiente che il figlio rinunci alla donazione e all’atto notarile venga a firmare il padre. Da questo punto di vista, la consulenza del notaio è molto utile.
- Se l’immobile viene venduto da un’azienda, è bene assicurarsi che la società non sia in fallimento, che non abbia processi pendenti o altri tipi di problemi (ad esempio con il Fisco).
- Infatti, se entro due anni dalla vendita dell’immobile la ditta di costruzione dovesse fallire, il curatore fallimentare potrebbe dichiarare nulla la vendita, iscrivendo l’acquirente nella lista dei creditori. È meglio quindi non correre questo rischio e fare un’approfondita verifica sulla società venditrice. Nel dubbio, meglio non acquistare e rivolgere la propria attenzione verso un altro immobile.
Oltre a queste informazioni, vi suggerisco di raccogliere ulteriori dati riguardo all’immobile, magari chiedendo l’aiuto ad un consulente immobiliare. Con il suo supporto, raccogliete documentazione completa sulla proprietà chiedendola al proprietario, al notaio, oppure ai diversi uffici comunali.
La settimana prossima vi illustrerò come strutturare una check-list che riassuma gli aspetti da controllare prima di effettuare l’acquisto di un’area edificabile e di un immobile a reddito.
Qui, su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com