di Alfiero MASSIMINI*
Che questo sia un momento complicato e ancora carico di parecchia incertezza non è un mistero. Tuttavia, malgrado i tempi non proprio floridi, il mercato degli immobili a reddito sta andando bene. Anzi, sta proprio tirando.
Un paradosso? Non direi.
Contrariamente a quanto si possa credere, è proprio in momenti di forte incertezza dei mercati che gli investitori istituzionali ed alcuni facoltosi privati si rivolgono a strumenti di investimento a basso rischio grazie a rendimenti garantiti da strumenti fideiussori.
Inutile sottolineare che la fideiussione bancaria a garanzia dei canoni di locazione, insieme alla solidità ed affidabilità del tenant (locatario o conduttore, ndr) sono i principali motivi che rendono particolarmente ‘appealing’ queste forme di investimento.
Se poi vi aggiungete il capital gain derivante dalla rivalutazione a medio-lungo termine del valore immobiliare, soprattutto se si tratta di immobili ubicati in location centrali e prestigiose, capite per quale motivo i grossi investitori guardino con particolare attenzione agli immobili a reddito.
Come ho scritto nel mio articolo del 25 april, la composizione ideale di un portfolio ‘conservativo’, cioè a basso rischio, deve tenere conto della massimizzazione dei margini e della minimizzazione del rischio. E ciò deve essere coerente con l’intero orizzonte temporale di investimento (ipotizzato di lungo periodo).
Anche per questo motivo i grossi impianti di energia alternativa (fotovoltaici, eolici ed idroelettrici) sono molto appetibili e rientrano nella medesima logica di investimento con rendimento sicuro per almeno 20 anni.
Vediamo insieme qualche buona opportunità…
5 supermercati al 7,08% di rendimento
Ci sono cinque supermercati, appartenenti a un unico proprietario, locati a una nota catena internazionale che in Europa ha oltre 4mila punti vendita.
L’investimento è di 10 milioni e 130mila euro, di cui circa solo 2 milioni e 800mila in equity e il resto con subentro leasing, che è ‘self-liquidating’ perché si paga abbondantemente con i canoni di locazione, che superano i 720mila euro annui.
Dato che l’investimento in equity è contenuto ed il rendimento annuo complessivo è del 7,08%, questi supermercati possono essere decisamente interessanti anche per un investitore privato.
Interessante notare che il subentro nel leasing può avvenire con scrittura privata, quindi si risparmiano i costi notarili e l’IVA rispetto all’acquisto degli immobili.
Il parco commerciale al 7,00% di rendimento
Questo nuovissimo parco commerciale è sorto nell’estate del 2010 in uno dei più dinamici distretti commerciali del nord Italia.
E’ strategicamente posizionato a 10 minuti dal centro città e 5 minuti dal più vicino casello autostradale. Inoltre, è facilmente raggiungibile anche con i mezzi pubblici.
Sorge su di un’area di 73mila metri quadri con 2mila posti auto scoperti ed ha una superficie coperta di 20mila metri quadri, con GLA (Gross Lettable Area, cioè superficie lorda affittabile, ndr) di 15mila metri quadri, che comprende 4 unità distributive e 2 punti ristorazione.
Sull’intera proprietà è attivo un leasing della durata di 18 anni nel quale è possibile subentrare con un anticipo in equity di circa 10 milioni di euro.
I ricavi annuali a regime dal seso anno (cioè dal 2015) sono di 2 milioni e 856mila euro, pari ad un rendimento del 7,00% sull’investimento.
L’impianto idroelettrico al 8,57% di rendimento
Questo impianto idroelettrico, ad acqua fluente sui rii facenti parte di un bacino imbrifero di 39,5 Km quadrati delle Alpi lombarde, si presenta in ottimo stato e perfettamente funzionante, con 2 turbine Pelton a 2 getti, salto nominale di concessione di 260 metri, portata derivabile media di 555 litri al secondo e portata derivabile massima di 948 litri al secondo.
Entrambe le macchine idrauliche sono state revisionate con rifacimento dei baccelli e lucidatura delle giranti. In centrale sono presenti 2 giranti di scorta. Anche il bacino idrico è stato oggetto di importanti opere di ripulitura e manutenzione per migliorare il flusso dell’acqua.
La parte immobiliare è costituita dall’edificio centrale, condotte forzate, opera di presa, canale di adduzione e vasca di carico.
La produzione media annua è tra 10 e 12 milioni di kWh (la produzione varia in base alle piogge, le nevicate, ecc.), che genera ricavi tra i 900mila ed 1 milione di euro, pari ad un rendimento del 8,57%.
Con un intervento di ‘revamping’ (ammodernamento, ndr) e potenziamento degli impianti sarà possibile incrementare ulteriormente la produzione e sommare ai ricavi anche i contributi derivanti dagli incentivi previsti dal Conto Energia.
Sull’impianto è attivo un mutuo residuo di circa 2,7 milioni nel quale è possibile subentrare.
Il palazzo direzionale al 6,80% di rendimento
Questo nuovissimo palazzo direzionale a Roma, sorge su di un’area di 37mila 300 metri quadri.
Le superfici complessive dell’immobile sono di 58.474 metri quadri, di cui 50.432 metri quadri sono netti. La superficie destinata agli uffici è di 24.733 metri quadri, mentre i parcheggi coperti ricoprono ben 11.508 metri quadri e il resto è costituito da spazi comuni e locali tecnici.
Il tenant è una primaria azienda internazionale, con un rating attualmente superiore a quello dello Stato italiano.
Vi sono quattro aspetti che rendono questa proprietà immobiliare particolarmente interessante:
a) la durata del contratto è di 21+ 6 anni;
b) assenza di break option anticipata, quindi il contratto NON è rescindibile per i primi 21 anni;
c) il tenant ha investito oltre 15 milioni di euro per importanti opere di upgrade tecnico, tecnologico e della sicurezza, necessari alla sua attività produttiva (questo importante investimento da parte del conduttore, unito all’assenza di break option anticipata sul contratto di locazione, rappresenta una forte garanzia di continuità per il reddito);
d) i costi ordinari e straordinari di manutenzione sono a carico del tenant (quindi, detratte IMU ed assicurazione, il rendimento è pulito).
Il canone annuo di locazione, garantito da fideiussione bancaria, è di 4 milioni 650mila euro, che corrispondono ad un rendimento sull’investimento del 6,80%.
Se il tema immobili a reddito è di vostro interesse, sarò ben lieto di pubblicare nuovi articoli. Qui, su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net –www.immobilireddito.com