di Davide PASSONI
In tempo di crisi, uno dei beni rifugio tradizionali resta il mattone. Se di pregio, meglio ancora. Ne è convinto Thierry Dussart, Managing Director di Prestige MLS, organizzatrice del recente Prestige MLS Luxury Real Estate Congress di Venezia.
Quali indicazioni avete ricavato dal Prestige MLS Luxury Real Estate Congress per quello che riguarda il mercato italiano dell’immobiliare alto di gamma?
I relatori italiani che hanno preso la parola nel corso del nostro Congresso ci hanno spiegato come il mercato immobiliare italiano ha fatto prova di solidità, affidabilità e difesa del risparmio su medio/lungo termine, e che non ha vissuto il ”terremoto” nei valori immobiliari come è accaduto, invece, in altri paesi Europei, come la Spagna per esempio. Di sicuro, l’incertezza del momento e l’assenza di cambiamento nei comportamenti di venditori che non sono disposti a cedere alla svalutazione del prezzo del proprio immobile, ed acquirenti che non attendono un ribasso dei prezzi visto il periodo di crisi, ha determinato una diminuzione delle transazioni ed allungamento dei tempi di transazione.
In termini assoluti?
Da queste dinamiche di massa che inglobano anche il settore pregio, rimangono esclusi solo gli immobili di “vero” lusso ciò che viene definito Top Price: immobili da hanno valore vicini alla decina di milioni di euro in su, e che racchiudono elementi di esclusività e rarità, e che rispondono alla regola delle tre L: Location/Location/Location. Parliamo di immobili rari, unici. Chi opera in questo segmento sfugge alla costrizione del momento, alla vendita per necessità e la transazione riposa su fattori di equilibrio tra acquirente e venditore, consci di operare in condizioni di mercato elitarie, capaci di soddisfare entrambe le parti.
E per il mercato europeo?
Il difficile contesto economico odierno dimostra l’importanza di non perdere di vista i fondamentali della competitività a lungo termine nonostante le condizioni di “ urgenza” del breve periodo. La crisi finanziaria negli Stati Uniti e nel Regno Unito si è rapidamente trasformata nella più grande recessione globale degli ultimi decenni e continua a propagarsi all’economia reale, generando un massiccio declino della domanda dei consumatori, l’aumento della disoccupazione e crescenti pressioni protezionistiche in tutto il mondo. La cosiddetta crisi immobiliare o di adeguamento del mercato ha preso la forma in una restrizione della domanda che ha generato l’effetto di aumentare i tempi di dismissione di un immobile per la vendita e un rallentamento nella crescita dei prezzi di vendita. Tuttavia, il mercato Europeo “tiene” e sebbene le previsioni di crescita restano moderate, rimane un mercato di riferimento per il resto del Mondo.
Quali tipologie di immobile di lusso sono più ricercate?
Sarebbe d’obbligo una distinzione a seconda della capacità di investimento. Diciamo che non è tanto la tipologia di immobile che fa la differenza ma le caratteristiche intrinseche dell’immobile stesso: l’esclusività dell’indirizzo, il fatto di acquistare un in un Iconic Building, la firma prestigiosa del progettista, la cura dell’interior design, i servizi annessi come Conciergerie, Health Clu etc… . Questi elementi, non solo motivano in maniera determinante la scelta dell’acquirente del Luxury Real Estate ma incidono positivamente sul rendimento dell’investimento stesso. Sono caratteristiche imprescindibili dell’analisi di acquisto.
Qual è il profilo tipo del cliente di un immobile di lusso?
Possiamo individuare quattro tipologie di clienti che si contraddistinguono per caratteristiche differenti. L’Establishement: over 40, con forte capacità di investimento, attaccati alla “tradizione”, per lo più ereditieri che gravitano intorno ad élite sensibile all’arte, al design, ai luoghi del jet set. Influenzano inconsapevolmente altre tipologie di acquirenti. I New Money: over 20, operano sul mercato dell’acquisto per affermare la propria reputazione ed accedere allo Establishment, è una clientela più volatile e più sensibile alle mode ma per questo interessante anche per il mercato delle locazioni a più zeri. I Imprenditori della “New Economy”, over 30 con capacità di investimento fino a 4 milioni di euro, affascinati dall’ Establishment ma anche attenti alla Location intesa come luogo esclusivo e di futura tendenza, senza omettere la componente “ritorno sull’investimento”. Ed infine gli “International Money”: over 30 con capacità di acquisto oltre i 5 milioni di euro, sono i nuovi ricchi dei Paesi Emergenti, Emirati Arabi, Cina, India, Brasile, Singapore. Amanti del Lusso e del Prestigio, operano spesso attraverso intermediari e seguono le trend location amate dall’ Establishment.
Secondo lei è meglio investire su proprietà di pregio o su immobili a reddito?
Sono due strategie di investimento differente non propriamente comparabili. L’Acquirente alla ricerca di una visibilità immediata sulla redditività del suo investimento si orienta più sull’acquisto di Immobili definiti “A reddito” – che sono quindi già locati o con una forte visibilità sulla capacità di essere piazzati in tempi brevi sul mercato. L’acquisto di un Immobile di Pregio può rilevarsi un ottimo investimento a condizione che sia effettuato a ”prezzo di mercato” e a condizione che l’acquirente accetti di guardare all’investimento sul lungo periodo e che decida che tipo di uso farne. Non tutti i proprietari di Immobili di Prestigio sono per esempio disposti a locarlo per brevi periodi. La risposta alla sua domanda sta quindi nel comportamento dell’acquirente che può essere differente nella misura in cui l’immobiliare di prestigio si rivolge per lo più ad una clientela internazionale caratterizzata da aspettative e motivazioni differenti da quelle più “standardizzate” proprie ad una clientela classica.
La crisi aiuta o deprime questo tipo di mercato immobiliare?
La constatazione che posso fare è che il mercato del lusso funziona molto bene in questo momento. E’ prevalentemente rappresentato da una clientela che sfugge alla crisi economica e che beneficia della sottrazione di denaro alla finanza – che ha mietuto molte vittime, scoraggiandone alcuni attori – per essere reinvestito nel Real Estate.
C’è un Paese sul quale scommetterebbe come futuro “paradiso” dell’immobiliare di lusso?
I flussi degli investimenti nell’immobiliare di Prestigio seguono ritmi molto più dinamici di quanto siamo stati abituati a vivere negli scorsi anni. Questa è l’analisi che emerge dal “Global Trends and Insights 2012” edito da Prestige MLS e presentato ai nostri Membri nel corso del nostro Congresso Annuale che si è svolto a Venezia nell’april scorso. Due macro-aree si confermano come traino nel Real Estate: la Pacific Asia, ad esclusione del Giappone, capace di registrare globalmente una crescita intorno all’8% e il Latin America che cresce ad un ritmo intorno al 5-6%. Ma se fossi un investitore oggi non escluderei le destinazione sotto i riflettori in forza di alcuni degli eventi sportivi di eccellenza nei prossimi 20 anni: Brasile, Russia e Qatar. Il dinamismo ed il cambiamento che questo eventi di massa sono capaci di inscenare sono molto interessanti nella valutazione della famosa Location.