di Alfiero MASSIMINI*
La settimana scorsa abbiamo iniziato ad analizzare il mercato immobiliare di Berlino.
Ovviamente, per orientarsi nella vasta offerta del mercato immobiliare berlinese, è sempre meglio rivolgersi a un professionista che conosca bene il mercato e che vi possa dare qualche suggerimento.
Ad esempio, in quale zona di Berlino è meglio investire e in quale è meglio evitare di farlo? Vediamolo insieme.
A seguito delle distruzioni della seconda guerra mondiale e la successiva divisione, la città non si presenta omogenea: oggi consiste in 15 quartieri amministrati singolarmente, ciascuno con un proprio carattere e stile.
Le zone della città più interessanti come investimento immobiliare si trovano all’interno dell’anello della metropolitana (S-Bahn) e del parziale anello autostradale urbano.
Da evitare invece due zone dove i valori di acquisto sono decisamente alti (quindi molto meno interessanti ai fini speculativi): Grunewald, tradizionalmente la zona residenziale più pregiata della città, e la zona di Köpenick per la vicinanza al futuro nuovo aeroporto internazionale di Berlino.
Nelle zone centrali la quotazione degli immobili varia molto a seconda della presenza di costruzioni di scarso valore architettonico e bassa qualità realizzate nel secondo dopoguerra o le cosiddette Plattenbauten, palazzi prefabbricati tipici della Germania Est e dalla struttura sociale del quartiere.
I quartieri più gettonati sono attualmente Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg e Kreuzberg a ovest e Mitte, Prenzlauer Berg e Friedrichshain a est.
Invece, sono assolutamente da evitare Wedding e Neukölln.
La rendita da locazione e la prospettiva di crescita del capital gain (rivalutazione del valore immobiliare, ndr) variano notevolmente a seconda della zona della città. Possiamo dire che, in media, il rendimento è intorno al 4-5%.
Nelle zone più richieste gli affitti rendono in genere meno, ma il minore rendimento è adeguatamente compensato dal capital gain più alto. Le zone periferiche ancora non risentono della crescita dei prezzi e recupereranno con notevole ritardo a seguito della mancata crescita demografica della città.
Nelle zone da considerarsi ‘medie’ la rendita è più alta, ma il potenziale di crescita del capital gain è più basso. A lungo termine, però, anche alcune di queste zone potranno crescere bene… dipenderà dai cambiamenti nella struttura sociale, ma adesso non è possibile fare previsioni affidabili.
La qualità degli immobili varia notevolmente da zona a zona: le classiche aree privilegiate di Charlottenburg, Wilmersdorf e Schöneberg sono caratterizzate da lussuosi palazzi residenziali del primo ’900 con un ottimo standard costruttivo e tuttora in ottimo stato.
Le zone Mitte, Prenzlauer Berg e Friedrichshain sono caratterizzate da palazzi del primo ’900 più semplici ma recentemente ristrutturati con standard attuale.
Per quanto riguarda i valori di mercato, malgrado nelle zone più interessanti della città i prezzi negli ultimi anni siano cresciuti (ad esempio, nell’ultimo anno a Prenzlauer Berg i prezzi sono incrementati del 10%) oggi a Berlino si riesce ancora ad acquistare studió (monolocali, ndr) da 50 a 80mila euro e bilocali da 90 a 180mila euro.
Oltre alle singole unità abitative, oggi a Berlino si trovano ancora abbastanza facilmente interi palazzi, sia residenziali (da 10 a 40 appartamenti più piastra commerciale al piano terra, con prezzi da 7/800mila euro a 3 milioni e 500mila/4 milioni di euro e rendita media intorno al 5-7%) che commerciali (con prezzi da 1 milione e 300mila a ben oltre 10 milioni di euro e una rendita media intorno al 6-8%).
Come avete visto, vi sono molte variabili e, per motivi di spazio, non è possibile trattarle tutte in modo esaustivo. Torneremo sicuramente a parlarne qui, su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com
