di Alfiero MASSIMINI*
Se si investe in un immobile a reddito, cosa privilegiare? Il rendimento generato dalla locazione di un immobile commerciale oppure il capital gain conseguente alla rivalutazione nel tempo del valore immobiliare rispetto al prezzo d’acquisto?
Logicamente, la risposta più ovvia è: entrambe!
Però molti tendono a privilegiare il rendimento da affitto a scapito della rivalutazione, investendo su di un immobile che, pur incassando un buon reddito da locazione, ha uno scarso valore immobiliare.
Il classico esempio è un supermercato, che magari genera un buon canone d’affitto ma ha una struttura composta da un prefabbricato in cemento armato che, naturalmente, ha un valore immobiliare decisamente basso, soprattutto se l’alternativa è proprietà del’800 in centro storico.
Quindi, chi sta valutando di investire in uno o più immobili commerciali a reddito, dovrebbe considerare alcuni aspetti fondamentali:
In che tipo di immobile a reddito si vuole investire?
La scelta fra i vari settori è ampia: direzionale, commerciale, logistica, RSA/cliniche private, centraline telefoniche, sportelli bancari, turistico, residenziale, ecc.
Inoltre, si vuole puntare ad una struttura di recente costruzione oppure a un edificio d’epoca?
In quale zona?
Non smetterò mai di dirlo: se investite per l’acquisizione di un palazzo d’epoca in centro storico non sbaglierete mai. Vi sono alcune zone, come ad esempio il quadrilatero della Moda a Milano oppure l’area via Condotti/piazza di Spagna a Roma, dove il valore immobiliare è solo destinato a crescere negli anni e gli immobili commerciali in affitto sono molto ricercati. Nella improbabile ipotesi che l’inquilino di un negozio in via Montenapoleone dovesse andarsene, state pur certi che l’immobile non rimarrà sfitto a lungo. Lo stesso purtroppo non si può dire per un negozio di pari metratura ubicato in periferia.
Quale profilo di rischio si è disposti ad assumere?
Indipendentemente dal fatto che certi settori possano risultare più familiari rispetto ad altri, bisogna considerare che alcuni sono un po’ più a rischio. Ad esempio, il residenziale perché è praticamente impossibile che un privato che prende in affitto un appartamento sia in grado (o disposto) a rilasciare una fidejussione bancaria a garanzia del canone di affitto. Di conseguenza, c’è un alto rischio di non ricevere il pagamento qualora l’inquilino si trovi in difficoltà.
Quali costi e imposte implica l’acquisizione?
Oltre al prezzo di acquisto non dimenticare le parcelle per il notaio ed eventuali altri professionisti, come l’agente immobiliare, architetto, ecc. oltre, naturalmente, alle varie imposte previste per legge.
Quali e quanti sono i costi di manutenzione dell’immobile?
Ogni immobile ha dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria. A meno che non si tratti di un contratto di locazione “triple net”, i costi di manutenzione ordinaria vengono generalmente coperti dal locatario (cioè dall’affittuario) mentre i costi di manutenzione straordinaria e per la copertura assicurativa sull’immobile sono a carico del locatore (cioè del proprietario dell’immobile). In un contratto di locazione “triple net” è tutto a carico del locatario, ma deal di questo tipo non sono affatto semplici da finalizzare e sono contemplati per l’affitto di Asset particolarmente prestigiosi o importanti.
A quanto ammonta la tassazione per l’acquisizione dell’Asset e per l’IMU (o come decideranno di chiamare questa imposta in futuro)
Quando si calcola il rendimento è bene tenere ben presente, oltre ai costi di manutenzione ordinari e straordinari, anche l’ammontare delle imposte sull’immobile. Che si chiami IMU o con qualche altra fantasiosa sigla che inventeranno in futuro i nostri politici, naturalmente incide sul nostro utile finale, quindi va decurtato.
È stata pianificata una “exit strategy”?
In fase di pianificazione dell’investimento è importante programmare per quanto tempo si conta di tenere l’immobile, quando venderlo e a quali condizioni. Le azioni che si faranno dopo averlo acquistato influenzeranno i profitti, quindi è meglio pianificarle con cura, magari cercando di ipotizzare vari scenari e le relative azioni da intraprendere per ognuno.
Se state pensando di crearvi un portafoglio immobili da mettere a reddito affittandoli, prossimamente troverete altri suggerimenti. Qui, su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com