di Alfiero MASSIMINI*
Alcuni anni fa, l’indimenticabile Totò interpretò insieme a Nino Taranto uno dei suoi film più noti, «Totòtruffa», nel quale interpretava un personaggio che viveva di piccoli espedienti organizzando continui raggiri e piccole truffe.
Memorabile fu quella della vendita della fontana di Trevi a un credulone turista italo-americano.
Naturalmente quello era un film ma, a volte, la realtà riesce addirittura a superare la fiction.
Anche voi avrete certamente letto di alcuni episodi nei quali personaggi privi di scrupoli hanno venduto lo stesso immobile a più acquirenti i quali, ignari, hanno versato al preliminare di acquisto un cospicuo anticipo come caparra, ovviamente perdendolo (una delle truffe più diffuse consiste proprio nel fare diversi preliminari con molti acquirenti e, da ognuno, incassare un lauto anticipo).
In altri casi, uno sfortunato acquirente potrebbe avere la sfortuna di imbattersi in un soggetto in procinto di fallire, ad esempio, un venditore privato ma socio di una società in difficoltà, che decida di disfarsi frettolosamente dell’immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare).
Oppure, il compratore potrebbe imbattersi in un venditore che non è un imprenditore ma è comunque altamente indebitato e anch’egli decida di disfarsi in poco tempo di una proprietà immobiliare per gli stessi motivi (rischio revocatoria ordinaria).
Come tutelarsi?
I truffati possono provare a promuovere un’azione giudiziaria di rivalsa sporgendo denuncia per truffa ma, purtroppo, questo spesso porta a risultati sterili e frustranti. I truffatori di questo genere lo sanno bene e quindi non temono le sanzioni penali, che sono alquanto blande (condizionale, patteggiamento, sconto di pena, eccetera).
Quindi, prevenire è decisamente meglio che curare.
Ecco alcune soluzioni per proteggersi:
1. Stipulare il preliminare davanti a un notaio, che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Le due parti indicheranno nel successivo atto notarile la stessa cifra indicata nel preliminare. La stipula del preliminare davanti al notaio e la relativa trascrizione in conservatoria hanno un piccolo un costo, ma certamente vale la pena di pagarlo per tutelarsi.
2. All’atto del rogito il venditore consegna una fidejussione bancaria (mi raccomando, non assicurativa) a garanzia del buon fine dell’operazione. Se un venditore si rifiutasse di emettere la fidejussione, ciò potrebbe essere un segnale d’allarme al quale va prestata attenzione.
3. Il compratore, al rogito, paga con uno o più assegni circolari, assegno che verranno trattenuti dal notaio in Escrow Account (deposito-fiduciario, ndr) fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente. Fra l’altro, dal 1 January di quest’anno, questa procedura è divenuta obbligatoria per legge, proprio a tutela degli acquirenti.
4. Nel caso l’asset immobiliare venga comprato mediante un finanziamento, ad esempio nel caso di un immobile a reddito di grosse dimensioni, difficilmente acquistabile in equity (contanti, ndr), la banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore può intervenire alla stipula del rogito notarile, erogando un “bonifico irrevocabile” che resterà congelato fino a quando il notaio avrà trascritto la compravendita o avrà accertato il regolare consolidamento dell’ipoteca. Con questa soluzione chi vende può stare tranquillo, perché il bonifico è irrevocabile e diviene esecutivo non appena il notaio verifica che tutto è a posto. E chi acquista sta altrettanto sereno.
So bene che quello della tutela dalle truffe immobiliari è un tema molto delicato e di grande interesse per molti, quindi tornerò a trattarlo presto. Qui, su Il Giornale del Lusso.
*CEO The Art of Living – [email protected] – www.villedasogno.net – www.immobilireddito.com